При сдаче нежилого пространства необходимо подготовить соглашение, определить рыночную стоимость, узнать о налогообложении. Собственнику следует убедиться, что недвижимость соответствует требованиям арендатора, а условия договора защищают его интересы.
Покупка нежилой недвижимости
Предприниматели Москвы часто покупают коммерческую площадь для последующей сдачи заинтересованным лицам. Высокий спрос на такие объекты наблюдается в престижных районах, среди которых Хамовники (арендовать или купить там офис можно на сайте www.of.ru/office/arenda/district/hamovniki, Якиманка, Замоскворечье или Арбат.
Востребована и жилая недвижимость, переделанная под офис. Но это требует дополнительных вложений. Покупка квартиры в столице обойдется в несколько миллионов рублей. Ремонт потребует еще примерно столько же. Месячный доход же составляет примерно 40 тысяч рублей.
Коммерческая недвижимость приносит в полтора раза больше, примерно 60 тысяч рублей в месяц. При этом обе стороны защищены, поскольку сделка заключается только по белым схемам, с обязательным подписанием договора.
Плюсы
- Регулярный доход. В отличие от жилых помещений аренда коммерческих приносит более стабильный, гарантированно высокий доход. К примеру, спрос на квартиры зависит от сезонности. Летом, как правило, он наибольший. Спрос на коммерческую недвижимость всегда высокий.
- Гибкость условий. Это касается длительности действия контракта. Можно заключать краткосрочные и долгосрочные договоры. Также стороны могут договориться о том, кто будет заниматься ремонтом и оплатой коммунальных услуг.
- Минимизация простоев. Если грамотно подойти к поиску съемщика, периоды, когда площадь будет пустовать, сводятся к минимуму. Лучше ориентироваться на стабильные компании с долгосрочным планом развития. При заключении договора с компанией, работающей в сфере IT или финансов, можно полностью исключить опасность простоя.
Налоговые тонкости
Сдача нежилого помещения в аренду не обходится без налоговых обязательств. Налоговые ставки отличаются в зависимости от статуса собственника. Отдельные правила действуют для физических и юридических лиц.
Для первых действует налог на прибыль (20%), для вторых — налог на доходы (13%), но если вы зарегистрированы как ИП или самозанятый, ставки могут быть ниже. ИП и юридическим лицам необходимо учитывать НДС. Желательно заранее проконсультироваться с бухгалтером, чтобы избежать проблем с налоговыми органами.
Теневая аренда
Иногда собственники помещений предпочитают сдавать их без заключения официального соглашения, что называется теневой арендой. Такой подход несет в себе серьезные риски.
- Отсутствие защиты. Без договора сложно защитить свои права в случае проблем со съемщиком. Несвоевременная оплата, повреждение имущества лишат гораздо большей суммы, чем до этого сэкономит незадачливый владелец.
- Штрафы. Налоговые органы могут выписать крупные штрафы за неуплату налогов с доходов от аренды.
- Отсутствие крупных клиентов. Сетевик вряд ли будет хотеть воспользоваться предложением. Он не станет рисковать потерей репутации ради незначительной выгоды.
Лучше работать официально, заключая договор, без которого не будет правовой защиты.
Как найти подходящее помещение
Надо убедиться, что площадь соответствует требованиям рынка. Для этого стоит учесть расположение. Это важнейший фактор для потенциальных клиентов, поскольку бизнес будет успешен только там, где есть подходящий поток клиентов. Если помещение уже куплено, но расположение не самое хорошее, можно это компенсировать. Например, обратиться к руководителям компаний, которые не нуждаются в большом пешеходном трафике: склады, call-центры, производства и предприятия в сфере логистики. Альтернативный вариант — предложить помещение организации, которую люди все равно будут искать целенаправленно. Например, медицинские лаборатории, коворкинги или фитнес-центры.
Также учитывается состояние. Арендаторы выбирают готовые к эксплуатации пространства с хорошим ремонтом. Подумайте о том, стоит ли сделать косметический ремонт перед сдачей. Наконец, важна цена. Исследуйте рынок, установите конкурентоспособные условия.
Если у вас есть возможность привлечь маркетинговое агентство для поиска арендаторов, это позволит быстрее найти подходящих клиентов.
Обязательный статус
Нежилое пространство должно иметь соответствующий статус в документах, иначе заработок на нем затрудняется.
Документы, которые вам потребуются:
- свидетельство о праве собственности;
- технический паспорт объекта;
- коммерческий договор аренды.
Не забудьте, что необходимо соответствие всем санитарным и пожарным нормам, чтобы арендатор мог использовать его без дополнительных затрат на приведение объекта в порядок.
Учитывайте все: от покупки и налоговых тонкостей до оформления документов и поиска арендаторов. Придерживайтесь легальных методов работы, заключайте коммерческий договор, и ваш бизнес принесет стабильный доход без лишних проблем.